Podcast SmartMoney: que se passe-t-il avec les taux hypothécaires?

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L'épisode de cette semaine se concentre sur les taux hypothécaires: pourquoi ils ont plongé puis ont grimpé en flèche, plus ce que l'avenir pourrait apporter aux personnes qui envisagent d'acheter une maison ou de refinancer.

Notre point de vue

Les taux hypothécaires sont influencés par les taux obligataires – en particulier, le rendement des obligations d'État. Pour comprendre ce qui est arrivé aux taux d'intérêt hypothécaires, il est utile de comprendre le fonctionnement des obligations.

Le rendement d'une obligation est le rendement qu'un investisseur gagne, en fonction de son prix actuel et de son taux d'intérêt. Le rendement d'une obligation évolue dans la direction opposée à son prix. Lorsque la demande d'une obligation est élevée, son prix augmente et son rendement baisse. Lorsque la demande baisse, le prix des obligations baisse et les rendements augmentent.

En février, les investisseurs ont commencé à s'inquiéter de l'impact potentiel de l'épidémie de coronavirus sur l'économie. Ils ont commencé à vendre des actions et à acheter des obligations d'État, qui sont considérées comme un investissement plus sûr. Toute cette demande a fait monter le prix des obligations. Les rendements – et donc les taux hypothécaires – ont chuté, déclenchant une vague de demandes de refinancement hypothécaire alors que les gens tentaient de verrouiller les nouveaux taux bas. Les prêteurs ont été rapidement dépassés par le nombre de demandes, et ils n'ont donc pas baissé leurs tarifs autant qu'ils auraient pu simplement parce qu'ils ne pouvaient pas gérer les affaires supplémentaires.

En mars, les investisseurs ont eu encore plus peur. Ils ont commencé à renflouer des actions et des obligations afin de pouvoir détenir des espèces à la place. Les prix des obligations ont chuté et les rendements ont augmenté, tout comme les taux hypothécaires. Parallèlement, les autres taux d’intérêt ont baissé, reflétant la baisse des taux d’intérêt à court terme de la Réserve fédérale et ses efforts pour consolider le système financier en y ajoutant de la trésorerie.

Les taux vont probablement baisser à mesure que les prêteurs augmenteront leur capacité à traiter les demandes de prêt hypothécaire. Les personnes qui souhaitent se refinancer devraient continuer de vérifier les taux hypothécaires et être prêtes à verrouiller un bon taux lorsqu'elles baissent. Ils doivent également savoir pourquoi ils refinancent, afin de pouvoir obtenir le bon prêt. S'ils veulent des paiements moins élevés, par exemple, un prêt de 30 ans peut être approprié. Un prêt hypothécaire de 15 ans peut être mieux adapté s'il veut se désendetter plus rapidement.

Les personnes intéressées à acheter une maison peuvent vouloir procéder avec prudence, car on ne sait pas à quel point le chômage va s'aggraver alors que l'économie est aux prises avec les retombées de l'épidémie. Même pour ceux dont le travail semble solide, il est probablement judicieux de ne pas trop s'étirer lors de l'achat d'une maison.

Les propriétaires devraient envisager de demander une marge de crédit sur valeur domiciliaire, s'ils n'en ont pas déjà, pour servir de supplément à leur fonds d'urgence. Il est important de postuler pendant que vous êtes encore employé, car une perte d’emploi peut rendre difficile l’obtention de crédit.

Nos conseils

Connaissez votre objectif si vous prévoyez de refinancer. Le bon prêt dépend de ce que vous voulez le plus accomplir: réduire les paiements, réduire les intérêts, se débarrasser de l'assurance hypothécaire ou retirer de l'argent.

Ne vous précipitez pas dans l'achat d'une maison. Les prix de l'immobilier ne devraient pas plonger comme ils l'ont fait pendant la récession de 2007-2009, mais une économie en difficulté pourrait mettre davantage d'emplois en danger.

Considérez une ligne de crédit sur valeur domiciliaire comme un fonds d'urgence d'appoint. Postulez pendant que vous êtes encore employé et ne le touchez pas pour les informations non essentielles.

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Transcription de l'épisode:

Liz Weston: Bienvenue sur le NerdWallet SmartMoney Podcast, où nous répondons à vos nombreuses questions en 15 minutes ou moins. Je suis ton hôte, Liz Weston.

Sean: Et je suis Sean Pyles. Comme toujours, assurez-vous de nous envoyer vos questions d'argent. Appelez-nous ou envoyez-nous un SMS au (901) 730-6373, c'est-à-dire (901) 730-NERD, ou envoyez-nous un courriel à podcast@nerdwallet.com.

Liz: Dans les prochains épisodes, nous faisons quelque chose d'un peu différent. Nous parlerons de ce que la pandémie de coronavirus signifie pour l'économie et pour vos finances personnelles avec l'aide de nos collègues Nerds.

Sean: Commençons par l'hypothèque et l'immobilier Nerd Holden Lewis.

Liz: Holden, il y a beaucoup de discussions en ce moment sur la façon dont l'économie pourrait devenir mauvaise, alors … à quel point l'économie pourrait-elle devenir mauvaise?

Holden: Avant de parler de l'économie, parlons de la vision de notre entreprise. Chez NerdWallet, nous créons un monde où chacun prend ses décisions financières en toute confiance. Nous clarifions toutes les décisions financières de la vie, ce qui signifie que nous donnons les faits. Nous ne alarmons pas les gens. Nous n'endormissons pas non plus les gens dans la complaisance. Pour le moment, nous ne savons pas combien de personnes souffriront financièrement ni pendant combien de temps. Ignorons donc les personnes qui parlent avec certitude car il n'y en a pas pour le moment.

Liz: Étant donné que nous ne pouvons pas savoir ce qui va se passer à l'avenir, parlons un peu de ce qui s'est passé récemment. Que se passait-il dans le monde avec les taux hypothécaires?

Holden: Eh bien, vous devez d'abord savoir quelques choses sur les obligations. Premièrement, lorsque les prix des obligations augmentent, les rendements obligataires baissent. Deuxièmement, lorsque les investisseurs sont inquiets et effrayés, ils vendent des actions et achètent les investissements les plus sûrs du monde, qui sont des obligations. Plus précisément, les obligations qu'ils achètent sont des bons du Trésor américain et des titres adossés à des créances hypothécaires. Troisièmement, cet achat de panique fait grimper le prix des obligations tout comme le prix d'Uber augmente sous une averse. Cela fait donc chuter les rendements obligataires. Et quatrièmement, les taux hypothécaires ont suivi les rendements obligataires.

Donc, vers le 19 février, les choses ont commencé à être particulièrement sombres, et en réponse, les investisseurs ont vendu des actions et ils ont acheté des obligations et ils ont fait baisser les rendements obligataires et les taux hypothécaires. Et puis vers le 10 mars, les choses ont commencé à paraître encore plus effrayantes et les investisseurs ont commencé à vendre des actions et des obligations parce qu'ils avaient tellement peur qu'ils voulaient simplement détenir des liquidités. Le prix des obligations a baissé, les rendements ont augmenté et les taux hypothécaires ont suivi, et c'est là que nous en sommes maintenant.

En réponse à cette accumulation de liquidités, la Réserve fédérale a déversé des liquidités dans le système financier d'une manière sans précédent. Normalement, la Fed baisse les taux à court terme d'un quart de point de pourcentage à la fois. Cette fois, la Fed a baissé ses taux de 1% et demi en 13 jours. Ils n’ont pas baissé les taux aussi rapidement à l’automne 2008. C’est donc un signe de profonde inquiétude quant à la santé des marchés financiers mondiaux.

Et les dollars sont juste, ils sont le gilet de sauvetage auquel tout le monde s’accroche, de Topeka à Séoul.

La Fed se concentre donc sur le maintien de la circulation de l'argent aux niveaux national et international. Ils vont ajouter de l'argent au système financier. Ils ont réduit le coût d'emprunt des banques, ils vont faire d'autres types de prêts à court terme juste pour maintenir les dollars à l'international. Et l'un des effets secondaires, je suppose que vous pourriez dire, est que la réduction du taux des fonds fédéraux a également réduit les taux d'intérêt sur les cartes de crédit et les lignes de crédit sur valeur domiciliaire, mais ce n'est pas la principale raison pour laquelle la Fed a réduit les taux. La raison principale, encore une fois, était de faciliter le flux d'argent.

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Liz: D'ACCORD. Cela a du sens. Alors, Holden, que devraient faire les gens s'ils veulent refinancer ou acheter une maison dans un avenir proche?

Holden: Avant de refinancer, demandez: "Dois-je refinancer?" Ne vous précipitez pas dans un refi juste parce que tout le monde le fait. Sachez pourquoi vous refinancez. Lorsque vous connaissez votre objectif, vous obtiendrez une meilleure offre. Donc cela pourrait être d'obtenir le paiement mensuel le plus bas possible. Cela pourrait être de se débarrasser de l'assurance hypothécaire de la FHA. Cela pourrait être de raccourcir la durée afin que vous payiez moins d'intérêts sur la durée du prêt ou que ce soit pour obtenir de l'argent comptant. -out refinancement. Connaissez votre objectif.

Maintenant, les prêteurs ont reçu autant de demandes de refinancement, et en fait plus, qu'ils ne pouvaient en traiter lors de cette chute des taux. Ils n'ont donc pas réduit les tarifs autant qu'ils auraient pu le faire. Ce n'est pas de la cupidité; qui gère leur charge de travail. Et donc, lorsque les prêteurs ont de la capacité, lorsqu'ils traitent ces prêts et passent par le pipeline, ils baissent les taux pour rester compétitifs. Et donc, il vaut la peine d'être persistant, c'est-à-dire de vérifier les taux tous les jours environ, et de simplement sauter dessus quand… un prêteur diminue réellement ses taux.

Supposons maintenant que vous envisagez d'acheter une maison cette année ou peut-être l'année prochaine, sachez ce que vous pouvez vous permettre confortablement. Notre calculateur d'accessibilité à la maison vous permet de choisir un prix dans la fourchette «gamme abordable». Je suggère donc de rester dans cette gamme au lieu de ce que nous appelons étirement ou agressivité. Et économisez de deux à six mois de paiements hypothécaires, faites-les ranger minute vous fermez sur le prêt et vous obtenez les clés. De cette façon, vous pourrez vous permettre une réparation d'urgence ou une interruption de revenu. Et votre prêteur pourrait en fait exiger que vous ayez épargné. Cela s'appelle les réserves.

Alors maintenant, si vous prévoyez de vendre votre maison cette année ou l'année prochaine? Pause, ne vous précipitez pas. Je pense que beaucoup de gens pourraient être tentés de vendre avant que les prix ne commencent à baisser. Eh bien, si les prix baissent, et ce n'est pas une chose certaine, c'est probable, mais s'ils baissent, nous ne savons pas quand. Nous ne savons pas combien, nous ne savons pas à quelle vitesse et nous ne savons pas combien de temps. N'agissez donc pas à la hâte et n'oubliez pas que les données démographiques signifient que les acheteurs potentiels continueront d'être plus nombreux que les vendeurs. Les gens vont commencer à faire des bébés que nous verrons en décembre. Les gens vont se rendre compte qu'ils détestent la personne avec qui ils vivent, et ces deux choses entraîneront également une demande encore plus grande des acheteurs de maisons.

Très bien, donc je veux parler des peurs des gens. Nous n'allons pas répéter la débâcle qui s'est produite de 2007 à 2014. Cette récession a une cause différente de la précédente, qui a commencé dans le secteur du financement du logement, puis il y avait un lien direct avec le marché du logement. Cette fois, c'est différent. Les autorités de réglementation vont exiger des services hypothécaires qu'ils accommodent les emprunteurs qui ont subi des coupures et des interruptions de revenu. Fannie Mae, Freddie Mac, la FHA et la VA vont tous exiger des réparateurs qu'ils offrent un soulagement aux emprunteurs concernés. Pendant la crise du logement, on a beaucoup parlé d'aléa moral, et les emprunteurs ne vont pas être blâmés cette fois, et franchement, les prêteurs non plus.

Enfin, parlons de l'accès à de l'argent avec une ligne de crédit sur valeur domiciliaire ou HELOC. L'utilisation d'un HELOC dans un resserrement est un dernier recours. Vous pourriez perdre votre maison si vous n'effectuez pas les paiements, alors sachez toujours cela. Mais si vous voulez avoir un HELOC, avoir ce pool d'argent à votre disposition, faites-en la demande pendant que vous avez encore des revenus.

Sean: Et si les gens ne savent pas à quel point leur travail pourrait être solide? Je pense que ce sera le cas pour beaucoup de gens en ce moment et dans les semaines à venir. Devraient-ils de toute façon acheter une maison?

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Holden: Je dirais, encore une fois, ne vous précipitez pas sur quoi que ce soit, en particulier avec la précarité de l'emploi possible. Je suis vraiment intéressé par ce qui va se passer avec les gens qui sont en train de souscrire en ce moment. Ils ont demandé un prêt hypothécaire, ils ont été approuvés, ils devraient fermer à un moment donné et maintenant ils ont perdu leur emploi et leurs revenus. Dans le passé, ce qui s'est passé avec cela, c'est la vente, le prêt n'a pas été conclu et l'achat non plus. Et donc je pense que c'est probablement la principale préoccupation en ce moment, simplement attendre jusqu'à ce que l'on comprenne si cet emploi est toujours sûr.

Liz: Bon conseil, Holden, et merci pour toutes vos idées.

Il est maintenant temps pour nos conseils à emporter. Connaissez votre objectif si vous prévoyez de refinancer, car cela vous aidera à déterminer le type de prêt à obtenir. Si vous souhaitez réduire les paiements, envisagez un prêt de 30 ans. Si vous voulez réduire le total des intérêts payés et rembourser la dette plus rapidement, pensez à un prêt de 15 ans.

Sean: Ensuite, ne vous précipitez pas dans l'achat d'une maison. Les prix de l'immobilier ne devraient pas s'effondrer comme ils l'ont fait lors de la dernière récession, mais une économie en difficulté pourrait mettre davantage d'emplois en danger.

Liz: Enfin, envisagez de demander une ligne de crédit sur valeur domiciliaire comme fonds d'urgence d'appoint. Faites-le pendant que vous êtes encore employé et ne le touchez pas pour les informations non essentielles.

Sean: Et c'est tout ce que nous avons pour cet épisode. Vous avez vous-même une question d'argent? Tournez-vous vers les Nerds et appelez-nous ou envoyez-nous vos questions par SMS au (901) 730-6373, c'est-à-dire (901) 730-NERD. Vous pouvez également les envoyer par courrier électronique à podcast@nerdwallet.com. Vous pouvez même nous envoyer vos mémos vocaux si cela fonctionne pour vous. Visitez également nerdwallet.com/podcast pour plus d'informations sur cet épisode, et n'oubliez pas de vous abonner, de nous évaluer et de nous consulter où que vous obteniez ce podcast.

Liz: Et voici notre bref avertissement, soigneusement conçu par l'équipe juridique de NerdWallet. Vos questions sont traitées par des rédacteurs financiers compétents et talentueux, mais nous ne sommes pas des conseillers financiers ou d'investissement. Ces informations ringardes sont fournies à des fins d'éducation générale et de divertissement et peuvent ne pas s'appliquer à votre situation spécifique.

Sean: Et avec cela dit, jusqu'à la prochaine fois, tournez-vous vers les Nerds.

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Liz Weston est écrivain à NerdWallet. Courriel: lweston@nerdwallet.com. Twitter: @lizweston.

Sean Pyles est écrivain à NerdWallet. Courriel: spyles@nerdwallet.com. Twitter: @SeanPyles.

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