La règle des 20% d'acompte est-elle morte? Agents immobiliers, milléniaux disent oui

La règle des 20% d'acompte est-elle morte? Agents immobiliers, milléniaux disent oui

  • Pour de nombreux acheteurs potentiels, économiser un acompte de 20% pour une hypothèque peut être un obstacle majeur à l'accession à la propriété. Par conséquent, plus de gens achètent des maisons en mettant moins d'argent.
  • En mettant 20% sur votre prêt hypothécaire, vous ne paierez pas d'assurance hypothécaire privée et vous obtiendrez probablement le taux d'intérêt le plus bas disponible.
  • Cependant, certains agents immobiliers affirment que les avantages d'un versement initial plus faible l'emportent sur les conséquences – cela peut aider les propriétaires à créer de la richesse et des capitaux propres le plus tôt possible.
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  • Mettre 20% sur l'achat d'une maison est intimidant, et à juste titre.

    Pour de nombreux jeunes Américains aux prises avec des paiements de prêts étudiants, des coûts de loyer plus élevés et des salaires relativement stagnants, économiser un cinquième de la valeur d'une maison pour obtenir un prêt hypothécaire n'est tout simplement pas sur le radar.

    Les acheteurs potentiels constatent qu'il peut prendre des années pour économiser un acompte complet de 20%, en particulier pour ceux qui vivent près d'une grande ville, où les prix de l'immobilier montent en flèche. Selon les données du site d'annonces de location HotPads, un locataire typique à Los Angeles, en Californie, aura besoin de neuf ans et 10 mois pour économiser un acompte complet de 20% pour le prix médian de la maison de 717 000 $, en supposant qu'il économise 20% généreux de leurs revenus.

    Et pour de nombreux milléniaux en particulier, ce n'est tout simplement pas faisable. Une enquête auprès de 1000 Américains prévoyant d'acheter une maison en 2020 par le site de cotation immobilière Clever a révélé que 70% des milléniaux prévoient de déposer moins de 20%. Sur ces 70%, 27% prévoient de mettre moins de 10% sur leur achat de maison. Les données de l'enquête de la National Association of Realtors ont montré que 76% des Américains qui ont acheté une maison en décembre 2019 ont déposé moins de 20%.

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    De nos jours, la pratique de déposer moins de 20% pour garantir une hypothèque devient de plus en plus courante, et les agents immobiliers disent que c'est une façon d'entrer sur le marché.

    Les acheteurs ont traditionnellement baissé de 20% pour abaisser leur taux d'intérêt et contourner le PMI

    Le chiffre de 20% provient du paiement minimum que la plupart des prêteurs exigent pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée, un paiement mensuel supplémentaire qui peut coûter de 0,3% à 1,2% du solde principal du prêt. Les banques facturent le PMI aux emprunteurs qui déposent moins de 20% pour obtenir une certaine protection si l'emprunteur cesse de faire des versements hypothécaires.

    Mais Christian Morrison, un agent immobilier avec Keller Williams dans le Dakota du Sud, dit que dans les zones où les maisons augmentent rapidement en valeur, payer une petite quantité de PMI chaque mois pourrait en valoir la peine pendant que la valeur de votre maison grimpe.

    "J'ai eu un client qui a acheté une maison au début de 2018 et ils n'ont pas versé d'argent", a déclaré Morrison, expliquant qu'ils avaient utilisé un programme d'État dans le Dakota du Sud qui leur avait permis d'acheter une maison sans verser d'acompte. . "Ils devaient avoir du PMI dessus, ce qui leur a coûté 86 $ de plus par mois."

    "Fin 2019, ils sont retournés à la banque pour voir quelle était la part du capital en ce moment", a poursuivi Morrison. "Et en raison de l'appréciation, leur rapport qualité-prix était de 76%." Les ratios prêt / valeur comparent la taille de votre prêt à la valeur totale de la maison, et généralement, les prêts dont le ratio prêt / valeur est inférieur à 80% ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée.

    Une fois que la valeur d'une hypothèque atteint 78%, l'assurance hypothécaire privée est automatiquement annulée. Cependant, vous pouvez demander son annulation plus tôt, une fois que votre ratio prêt / valeur atteint 80%.

    Dans le scénario de cet acheteur, le marché les a aidés à atteindre leur capital de 20% en un peu moins de deux ans. Dans un marché en croissance, Morrison dit que le PMI peut disparaître assez rapidement. Lorsque la valeur de la maison augmente, le rapport prêt / valeur diminue, ce qui rend votre prêt éligible au retrait du PMI.

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    Quant aux taux d'intérêt lorsque vous déposez moins de 20%, ils peuvent être légèrement plus élevés – Morrison dit qu'il voit généralement les taux d'intérêt pour les clients qui font des acomptes faibles ou nuls augmenter d'environ 0,25%. Cependant, ce pourcentage peut varier selon les États. Il est également possible de refinancer en cours de route pour obtenir un nouveau taux d'intérêt sur votre hypothèque, mais vous devrez avoir une évaluation et payer les frais de clôture pour terminer le processus.

    Vous pouvez acheter une maison avec moins de 20% de réduction, et ce n'est pas rare

    Morrison a acheté sa première maison en 2019, à l'âge de 24 ans. "J'ai mis 5% sur ma maison, qui a coûté 157 700 $", a-t-il déclaré à Business Insider. Son acompte a totalisé environ 7 800 $.

    Mettre 5% lui a permis de commencer à construire des capitaux propres le plus tôt possible. "Là où j'habite dans les Black Hills, notre appréciation commence à augmenter. Nous commençons à accélérer au point où si vous n'avez pas d'acompte, votre taux d'intérêt peut être un quart pour cent plus élevé, mais vous allons gagner tellement d’équité pendant cette période ", at-il dit. "C'est soit attendre six mois à un an et économiser de l'argent, soit payer un taux d'intérêt un peu plus élevé et gagner beaucoup en capitaux propres."

    Dans sa stratégie d'achat d'une maison personnelle, cela a fonctionné. "Ma maison était de 157 000 $ et elle vaut déjà 185 000 $", a déclaré Morrison.

    D'après l'expérience professionnelle de Morrison, il estime que 90% à 95% de ses clients ont payé des acomptes inférieurs à 20%.

    Dans d'autres parties des États-Unis, en particulier dans les régions les plus chères, il devient courant de verser un acompte moins important. "Je pense que 10% est, sinon la nouvelle norme, c'est acceptable", a déclaré Corrie Watterson, un agent immobilier à Seattle, Washington. "Même si vous êtes en dessous de cela, si vous avez un prêt conventionnel à 3%, cela n'aura probablement pas d'impact sur la qualité, le prix ou l'emplacement de la maison que vous pouvez vous permettre."

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    Concentrez-vous sur le paiement mensuel, pas sur l'acompte

    Pour ceux qui souhaitent obtenir le taux d'intérêt le plus bas possible et faire en sorte que leur offre se démarque autant que possible, une baisse de 20% est toujours quelque chose à laquelle aspirer.

    "Tout le monde aime verser 20% s'il le peut", a déclaré Watterson. "Cela aide à distinguer leur offre des autres offres dans une situation d'offre multiple. Plus le prêt est petit, moins il y a d'incertitude, si vous avez une éventualité financière, que le prêt pourrait potentiellement tomber quelque part entre l'offre acceptée et la clôture."

    Mais pour Watterson, l'acompte n'est pas le principal facteur à considérer lors de l'achat d'une maison. "La chose la plus importante est de s'assurer que vous vous sentez confiant de pouvoir effectuer votre versement hypothécaire mensuel, quelle que soit la somme que vous versez", dit-elle.

    Notez que PMI augmente vos paiements mensuels – pour quelqu'un avec une bonne cote de crédit typique entre 720 et 759, ValuePenguin rapporte que votre assurance hypothécaire privée coûtera entre 0,5% et 0,41% de la valeur de votre maison chaque année. Cependant, les paiements PMI ne sont pas éternels. Au fur et à mesure que vous développez l'équité, vous pourrez cesser d'en faire.

    Selon l'expérience de Watterson, un acompte moins élevé est devenu un moyen pour beaucoup de devenir propriétaires et de commencer à construire des capitaux propres, malgré les coûts plus élevés.

    "L'équité est toujours la principale composante de la richesse pour les Américains qui ne sont pas déjà riches", a déclaré Watterson. "Tant que vous êtes sûr que vous pouvez payer ce paiement mensuel potentiellement plus élevé à 3%, à 10% – contre 20% – j'encourage mes clients à le considérer."

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