Conseils des initiés pour acheter aux enchères sans surpayer

Conseils des initiés pour acheter aux enchères sans surpayer

Définissez un budget «extensible»: Dans un marché en mouvement, vous devez vous préparer à vos concurrents, explique Bakos. "Nous approuvons parfois un budget limité allant jusqu'à 5% au-dessus de notre valeur estimative si l'acheteur est un propriétaire occupant. Pour les investisseurs, nous suggérons un plafond de 3%", ajoute-t-elle.

"Tenez compte de la qualité de la propriété. Quelle est sa rareté? Quelles sont les chances qu'un autre comme celui-ci arrive dans les 12 prochains mois? Cela devrait avoir une incidence sur l'étendue qu'un tronçon un acheteur applique dans un marché à tendance positive. "

Le planificateur financier de Melbourne, Adam Patching, qui a engagé Bakos pour acheter en son nom, explique que le fait d'être clair sur les limites financières a aidé à acheter une maison de rêve sans surcharger les finances.

«Nous sommes vraiment clairs sur notre accessibilité financière. Nous avons donc fait une grande priorité de nous assurer que l'hypothèque affectera notre situation de trésorerie familiale.

"Cate a partagé son opinion sur l'état du marché et la valeur de cette propriété. Nous avons élaboré notre budget extensible en fonction de cela et de notre limite financière.

"Cate a soumissionné en notre nom et nous a permis de gagner notre maison. Ce n'était pas notre genre de silhouette confortable et heureuse, mais nous reconnaissons le marché, alors nous nous sommes préparés à définir une silhouette extensible qui était à la limite supérieure de la journée."

Établissez une limite stricte: Le commissaire-priseur de Sydney, Clarence White, explique que s'il est important pour les acheteurs d'avoir un budget, ils doivent également fixer leur limite stricte avant le jour de l'enchère.

"Je vois souvent les gens atteindre leur limite aux enchères, puis tout d'un coup, ils doivent avoir une conversation de cinq minutes pour savoir s'il faut aller un peu plus. Mais ce que cela fait, c'est montrer à leur concurrent qu'il est tendu et presque terminé ," il dit.

Testez votre enchère maximale: Veronica Morgan, auteur de Auction Ready et agent d'achat chez Good Deeds Property Buyers, a déclaré: "Demandez-vous – si un autre acheteur entre et paie 100 000 $ supplémentaires, le laisserez-vous aller et serez-vous content de ne pas l'avoir payé ou le ferez-vous? avoir des remords que vous n'ayez pas dépassé leur enchère?

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"Vous devez faire un test de stress dans quelle mesure vous êtes prêt à aller pour cette propriété avant de vous éloigner, ou avant d'entrer dans l'état émotionnel accru d'une vente aux enchères."

Comprenez le prix indiqué: Morgan dit que de nombreux acheteurs supposent que les agents sous-cotent donc ils ajoutent simplement 10% du prix indiqué et le prennent comme prix de réserve sans évaluer la valeur réelle de la propriété.

"Parfois, le prix indiqué est plus proche du prix de réserve", ajoute-t-elle. "La seule façon d'établir cela est d'examiner les ventes récentes de propriétés comparables dans la région et de déterminer où se situe la propriété par rapport au marché."

Bakos dit que les acheteurs devraient éviter de se battre avec l'agent même s'ils soupçonnent qu'ils sous-cotent.

"Je me contente de m'en remettre à ma propre analyse. Familiarisez-vous avec les ventes comparables récentes. Si leurs prix de vente sont supérieurs au devis de l'agent, l'agent sous-estime. C'est aussi simple que cela", dit-elle.

Participez à quelques enchères avant d'enchérir: Justin Nickerson, commissaire-priseur primé à plusieurs reprises et directeur d'Apollo Auctions, a déclaré: "N'enchérissez pas et n'achetez pas lors de la première enchère que vous avez visitée. Il y a trop d'inconnues effrayantes avec lesquelles vous devez composer et c'est transaction financière massive dont vous ne pourrez pas vous retirer si vous détenez l'enchère gagnante. "

Liste de contrôle: Les articles à préparer avant l'appel d'offres doivent inclure l'approbation préalable des finances; le contrat examiné par un avocat; diligence raisonnable, y compris l'inspection des bâtiments et des ravageurs; négociation des conditions et paiement des arrhes; et un enregistrement final avec l'agent pour se préparer à la compétition et poser des questions sur la réserve ou l'attente du vendeur.

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De plus, faites trier vos limites maximales de virement bancaire pour le grand jour. Rien n'est plus stressant pour les acheteurs de maison qu'un plafond de 5 000 $ lorsque 10% sont requis, dit Bakos.

Si vous êtes l'enchérisseur retenu et que vous ne souhaitez pas que le prix soit divulgué, triez-le avant la vente aux enchères, car le vendeur et l'agent ne sont pas tenus de "divulguer" en fonction de la demande tardive de l'acheteur.

"N'achetez pas dans une zone pour laquelle vous n'avez pas de pré-approbation, puis attendez-vous à ce que le prêteur [change their rules]", explique Bakos." Si vous achetez une propriété commerciale ou industrielle zonée, peu importe si elle ressemble, se sent ou ressemble à une maison. C’est dans une zone que la banque ne financera pas avec un produit de crédit résidentiel. "

Aux enchères

Soyez le premier et le dernier enchérisseur: "Vous ne pouvez pas vous tromper en misant d'abord, mais il est tout aussi important de soumissionner rapidement", explique Nickerson. "Ce que vous ne voulez pas, c'est avoir l'impression d'être sous pression.

"Si vous enchérissez rapidement, vous mettez en fait tout le monde sous pression. Vous n'avez pas non plus besoin de monter de gros montants."

Réglez le rythme en enchérissant par petits incréments: Les acheteurs peuvent enchérir comme bon leur semble, bien que le commissaire-priseur puisse refuser l'enchère s'il ne pense pas que ce soit dans le meilleur intérêt du vendeur.

"Les commissaires-priseurs peuvent refuser des offres, mais les acheteurs peuvent toujours essayer", explique Nickerson. "Mon conseil d'initié est de diviser par deux le montant d'enchère suggéré par le commissaire-priseur. Les commissaires-priseurs sont formés pour toujours demander le double de ce qu'ils accepteront. Dans la plupart des cas, si un commissaire-priseur demande 20 000 $, il accepte en réalité 10 000 $."

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Nickerson prévient que cette tactique pourrait également se retourner. "Le risque est que si vous enchérissez par petits incréments, cela donne en fait aux autres enchérisseurs la confiance de rentrer dans la course. Lorsque vous enchérissez beaucoup, cela peut en fait intimider les autres enchérisseurs, c'est ce que vous voulez", dit-il.

Écoutez attentivement le commissaire-priseur: «Comprenez les règles de l'enchère et le style personnel du commissaire-priseur pour les appels d'enchères – par exemple, à quelle vitesse ou avec quelle lenteur leurs appels« vont-ils une fois, vont-ils deux fois… »», explique Bakos.

"Soyez clair sur le moment où la propriété est sur le marché, ou quand elle est sur le point de passer et ainsi de suite.

"Ne perdez en aucun cas votre offre après l'appel final. Le commissaire-priseur n'acceptera pas les offres tardives."

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